REITs二級市場價格回歸理性

上證報記者注意到，今年2月以來，REITs二級市場出現調整，價格逐步回歸理性。據統計，2023年初至4月28日，已有21只REITs產品跌破2022年末價格，僅有6只REITs年內實現正收益。分行業來看，除能源板塊微漲0.93%外，其他板塊均下跌，倉儲物流下跌1.07%，保障性租賃住房下跌1.08%，生態環保下跌3.86%，產業園區下跌4.94%，高速公路下跌6.78%。

對此，業內專家分析認為，此輪下跌既受經營業績下滑、解禁后的減持壓力及利潤分派后的價格差異等客觀情況的影響，也受價格觸及止損線、經營業績負面信息被過度解讀和反應、悲觀情緒向其他REITs產品擴散等非理性因素的影響。

長期來看，隨著市場經濟活動穩步復蘇，加之基礎資產本身所具有的優良質素，REITs各資產類型板塊有望迎來基本面的復蘇，我國公募REITs依然具備較強的投資價值。

長期投資注重產品分紅

記者通過采訪了解到，公募REITs的投資價值包括分紅和二級市場價差兩部分，長期投資更看重產品的分紅。REITs的一大特點是將可分配金額按不低于90%的比例向投資者進行分配。

業內專家表示，基金分紅的穩定性主要關注可供分配金額預測的合理性及實際完成度。對于前者，投資者可根據招募說明書中披露的有關信息，判斷可供分配金額預測是否已充分評估未來運營期間的潛在風險、是否考慮了其潛在影響。對于實際完成度，投資者可追蹤二級市場產品的信息披露情況。從2022年已經發布年報的產品來看，經營業績的完成度較高的產品，通常二級市場漲幅也相對較高，反之亦然。

“投資者應該充分認識REITs區別于股票、債券等產品的風險收益特征和產品特性，根據未來分紅預期合理評估REITs價值，在該類產品投資中要合理配置資產，并做好長期投資”，業內專家表示。

公開數據顯示，截至4月28日，披露2022年年報的20只公募REITs中，共計14只完成了2022年可供分配金額的實際分配。從分紅情況來看，公募REITs呈現出了高比例的穩定分紅，前述14只REITs2022年全年的實際分配金額占可供分配金額的90%，大部分的實際分配比例均在95%以上。

關注底層資產估值和定價公允性

業內專家認為，與其他基金產品不同，REITs產品幾乎100%投資于底層基礎設施項目，因此底層資產的價值決定了REITs的價值。投資者可關注產品估值時各項參數假設，以產權類項目為例，主要參數包括：折現率、出租率、市場租金、收繳率等。評估參數應合理反映項目所處區域、經營業態等因素對應的風險，并與項目歷史經營趨勢基本保持一致性。

“REITs產品最終價格的確定需要經過網下詢價及后續的定價過程，定價相較于評估值的溢價率直接影響著投資者購買對價水平。從已發行項目的定價來看，溢價率平均為6.8%。相對較低的溢價率可以為投資者提供更高的安全墊”，某機構投資者負責人接受記者采訪時表示。

記者關注到，作為在二級市場交易的產品，REITs的資產估值還受到利率環境的影響。一般而言，利率水平越低，對于REITs的估值越有利。此外，根據調研發現，當高等級城投債收益率上升時，對REITs市場的價格會產生一定負向影響。投資者可關注公募REITs的預計年化分派率與高等級城投債收益率、國債收益率的差額區間。

二級市場價格回歸理性

業內專家表示，REITs的二級市場價格直接影響著投資者的買入成本及實際分派率。投資者可分別關注其二級市場分派率及投資IRR，以衡量二級市場定價水平是否符合自身收益需求。

公開數據顯示，以4月28日收盤價來計算，產權類產品分派率為3.77%，特許經營權類產品內含報酬率為6%，較2022年末收盤價分別高出約0.19個百分點和0.53個百分點。隨著市場經濟活動穩步復蘇，加之基礎資產本身所具有的優良質素，REITs各資產類型板塊有望迎來基本面的復蘇，加之產品價格因近期市場下探現已處在價值洼地區間產品分派率相較其他可比金融產品收益率具有一定吸引力，隨著后續業績逐步修復，長期投資價值將逐步顯現。

“拉長投資周期來看，REITs的二級市場價格會圍繞底層資產的經營情況、分紅情況、宏觀市場等基本面因素而波動，長期看市場價格不會過多偏離實際資產公允價值。因此，二級市場價格會表現為向產品內在價值回歸”，業內專家表示。